Wer einen Makler mit dem Verkauf der Wohnung oder des Einfamilienhauses beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Courtage selber bezahlen. Dieses Gesetz ist seit dem 23. Dezember 2020 gültig.

Im Rahmen des sogenannten Wohnpakets einigte sich die große Koalition im August 2019 darauf, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel künftig teilen sollen. Bundestag und Bundesrat haben das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ verabschiedet. Durch die neue Gesetzgebung sind auch die bestehenden Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) neu gefasst bzw. erweitert worden.

Entlasten soll das ab dem 23. Dezember 2020 gültige Gesetz vor allem Immobilienkäufer in Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen. Bislang hatten Käufer dort noch die gesamte Maklercourtage allein zu tragen. Nun gilt der Grundsatz, dass derjenige, der dem Makler als zweites einen Auftrag erteilt, nicht mehr zahlen soll als der Erstauftraggeber. Bei dem Zweitauftraggeber handelt es sich überwiegend um den Käufer. Dieser soll nun nicht mehr alleine die Provision zahlen, wenn der Immobilienmakler vom Verkäufer zuerst beauftragt wurde. Demzufolge kann der Makler nun nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden.

Die neue Provisionsregelung gilt explizit nur für Maklerverträge, die den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften) betreffen. Dies übrigens auch, wenn die Objekte vermietet sind. Die neue Provisionsregel greift zudem nur, wenn die Käufer private Verbraucher sind. Unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser sind davon ausgenommen, gleiches gilt für alle Immobilienkäufe von Unternehmern. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass Verbraucher entlastet werden, die eine Immobilie für die Selbstnutzung oder den Vermögensaufbau erwerben. Unternehmen und Investoren, die Gewerbeobjekte oder Mehrfamilienhäuser kaufen, werden diese Vorteile nicht nutzen können.

Ein Maklervertrag, der im Zuge eines Verkaufs bzw. Kaufs eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung abgeschlossen wird, muss jetzt zudem grundsätzlich in Textform vorliegen.

In den folgenden zwei Beispielen nimmt der Immobilienverband Deutschland (IVD) Stellung:

In diesem Beispiel schließen Verkäufer und Käufer beide einen Maklervertrag ab. Diese Konstellation dürfte die häufigste sein, in der also zunächst zwischen Makler und Verkäufer ein provisionspflichtiger Maklervertrag geschlossen wird, z.B. mit einer Provision in Höhe von 3 Prozent zzgl. Mehrwertsteuer. Der Makler bietet das Objekt anschließend öffentlich an, worauf sich ein Interessent meldet. Mit diesem schließt der Makler ebenfalls einen Maklervertrag (..). Die vereinbarte Provision beträgt ebenfalls 3 Prozent zzgl. USt. Findet der Makler einen Interessenten, der nur 2 Prozent zzgl. USt. zahlen möchte, würde sich ein Nachlass auch zugunsten des Verkäufers auswirken. Es soll also der Grundsatz gelten: Schließen Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen beide im Erfolgsfall dasselbe zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des jeweils anderen, wobei offenbar freiwillig gewährte Nachlässe gemeint sind (§ 397 BGB) (..).

Hinweis: Vereinbaren die Parteien von vornherein eine Doppelprovision, wie in § 656c BGB festgehalten, gibt es keine Regelungen zur Reihenfolge der Zahlungspflicht.

Die zweite (weitaus seltenere Konstellation) betrifft den Fall, in dem nur der Verkäufer einen Maklervertrag schließt und die Provision teilweise auf den Käufer „abgewälzt“ werden soll. In dieser Fallkonstellation gilt künftig, dass der Zweite nicht mehr zahlt als der Erste. Nachlässe zugunsten des Zweiten wirken sich nicht zugunsten des Erstauftraggebers aus. Da es nur einen Maklervertrag mit einer Partei gibt, sind Mehrerlösvereinbarungen zulässig. Der Anspruch gegenüber dem Zweiten wird zudem nur fällig, wenn die Zahlung des Auftraggebers nachgewiesen ist. In der Praxis dürfte der Zahlungsnachweis für erhebliche Probleme sorgen, da die Zahlung davon abhängig ist, dass der Erstauftraggeber (i.d.R. Verkäufer) nachweist, dass er gezahlt hat. Ein Nachweis, dass der Makler das Geld erhalten hat, genügt nach dem aktuellen Gesetzentwurf nicht (..).

Der Verkäufer trägt die Kosten als alleiniger Auftraggeber

In diesem Fall schließt der Verkäufer mit dem Makler einen Vertrag ab und übernimmt die Kosten komplett. Der Makler gilt dann als einseitiger Interessensvertreter des Verkäufers und darf dann auch nur die Interessen des Verkäufers vertreten. Der Käufer braucht in diesem Fall keine Provision an den Makler zu zahlen. Das ist sicher die einfachste Lösung.

Aktuell sieht das Gesetz keine Regulierung für Zweifamilienhäuser und Baugrundstücke vor. Ob hier künftig Anpassungen erfolgen, wird die Rechtssprechung im Laufe der Zeit zeigen.

Das neue Gesetz zur Maklerprovision hat keinen Einfluss auf Kapitalanleger, die in ein Wohn- und Geschäftshaus investieren möchten. Denn bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich nicht um selbstgenutztes Wohneigentum, sondern um Anlage- und  Gewerbeimmobilien. Hier gilt weiterhin: Wer die gesamte Courtage oder zu welchen Anteilen trägt ist reine Verhandlungssache.

Heino Stocks, Geschäftsführer der immo-plus GmbH, Usingen, zum neuen Gesetz: „Die Neuentwicklung stellt eine bundesweit einheitliche und faire Regelung zur Teilung der Provision dar, um die Erwerbsnebenkosten zu senken und private Immobilienkäufer zu entlasten.“ Und Stocks weiter: „Wenn ein Verkäufer für die Courtage allein aufkommen möchte, darf er das schließlich auch, selbst wenn die Teilung zur Maklerprovision grundsätzlich bundesweit gilt.“